不動産取得収益シミュレーション

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パターン名

物件情報・購入コスト

物件名

備考・メモ

所在地

土地面積m²

建物面積m²

相続税路線価千円/m²

固定資産税路線価任意円/m²

角地

購入年年

a. 物件価格円

（うち消費税10%）自動-円

b. 売買契約印紙代自動-円

c. 銀行金消契約印紙代自動-円

d. 抵当権設定費用(借入×0.4%)自動-円

e. 所有権移転登録免許税自動-円

f. 司法書士費用円

g. 仲介手数料率（税込）自動%

　仲介手数料額（土地既所有=0円）自動-円

h. 融資取扱手数料（借入×2%）自動円

i. その他購入費用（詳細）自動合計

i. 合計自動-円

土地は既所有（取得税免除）チェック→取得税(土地)=0

j. 不動産取得税(土地)自動-円

└ 計算根拠-

└ うち取得税非課税分（公衆用道路等）円

k. 不動産取得税(建物)自動-円

└ 計算根拠-

l. 敷金引き継ぎ円

購入時諸経費合計(b〜i)自動-円

決済時必要自己資金自動-円

固定資産税・評価額・建物割合

土地の評価額自動円

建物の評価額自動円

戸数（住宅用地特例・不取税用）戸

各戸平均床面積（不取税軽減用）m²

市街化区域（都市計画税あり）

都市計画税率%

土地の固定資産税課税標準額（手動入力）円

└ 固定資産税課税標準額（自動計算）自動-円

└ 都市計画税課税標準額（自動計算）自動-円

建物の固定資産税課税標準額自動-円

建物割合（参考値：評価額ベース）自動-%

建物割合（確定値）%

売買契約書建物価格(税込)自動-円

売買契約書土地価格自動-円

　└ 仲介手数料建物按分額-円

　└ 仲介手数料土地按分額-円

取得原価・建物（仲介按分込）= 減価償却基準額自動-円

取得原価・土地（仲介按分込）自動-円

建物構造

物件築年（新築なら購入年と同じ）年

経過年数自動-年

残存耐用年数自動-年

税務上耐用年数（参考値）自動-年

採用耐用年数（変更可）年

年間減価償却額自動-円/年

借入条件（変動金利対応）

ローン１借入額円

借入額（合計）自動ローン１＋ローン２-円

自己資金額自動物件価格－借入合計-円

ローン年数年

当初金利（固定 or 変動起点）%

固定期間（全期間固定=ローン年数）年

変動後金利%

金利年間上昇率変動金利の年次上昇想定（空白=上昇なし）%/年

月々ローン返済額自動-円/月

　うち元金自動-円/月

　うち金利自動-円/月

ローン２（任意）

ローン２借入額円

ローン２年数年

ローン２金利%

ローン２月返済自動-円/月

合計月返済額自動-円/月

賃料・空室設定

満室想定賃料（月額）円/月

　年額（参考）自動-円/年

賃料年間下落率%/年

平均入居年数年

空室・募集平均期間ヶ月

入居率（推奨値）自動-

平均募集費用ヶ月分

平均原状回復費用ヶ月分

賃料収入月額（空室控除後）自動-円/月

定期費用

PM管理委託費率（実質賃料比）%

BM費用（月額内訳）自動合計

項目月額(円)

BM費用月額合計自動-円/月

火災・地震保険等（年額）円

その他定期費用（年額内訳）自動合計

項目年額(円)

その他定期費用年額合計自動-円/年

軽微修繕費（年額）円

大規模修繕費（CAPEX）15年償却

外装・屋根・設備更新等。発生年に現金支出、15年均等償却（損金）

発生年目金額（円）

税・売却設定

保有主体

本業年収(個人)/税前利益(法人)円

売却想定利回り（表面）%

売却時仲介手数料率自動%

売却時印紙代等円

シミュレーション年数

シナリオ設定（基本値との差）

楽観

月額賃料円/月

空室変化月

金利変化%

基本

月額賃料円/月

空室変化月

金利変化%

悲観

月額賃料円/月

空室変化月

金利変化%

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📊 比較モード

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🏘 レントロール

📊 主要指標サマリー（自動計算）

物件名-

表面利回り-

物件価格-

NOI利回り-

自己資金-

経費率-

融資額-

返済比率
（年間返済額 -）-

融資年数-

年額CF（税引後/2年目）-

利率-

減価償却年数-

シナリオ別税引後CF累計（万円）

シナリオ別返済比率推移

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🏘 レントロール：部屋ごとに賃料・共益費・駐車場を入力すると月合計が自動集計され反映されます。
・満室月合計→満室想定賃料/基本　・相場月合計→楽観　・現月合計→悲観
⌨ Excel貼り付け対応：Excelで範囲コピー→セルに貼り付けで一括入力／ Enter→下のセル／ ⧉ボタンで行を下に複写／空室はピンク表示
🟦 まとめて同じ数字を入力：セルをドラッグ（または Shift+クリック）で範囲選択 → 数値を入力 → Enter（または Ctrl+Enter）で選択範囲に一括入力。Deleteで選択範囲をクリア

集計値をシミュレーションに自動反映

課税所得	所得税率	控除額
195万円以下	5%	0円
330万円以下	10%	97,500円
695万円以下	20%	427,500円
900万円以下	23%	636,000円
1,800万円以下	33%	1,536,000円
4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

課税所得合計	実効税率（概算）	主な構成
400万円以下	24.21%	法人税15%（軽減）＋地方法人税＋住民税法人税割＋事業税等
800万円以下	25.56%	400万超部分は法人税23.2%、400万以下部分は15%の混合
800万円超	33.69%	法人税23.2%＋地方法人税＋住民税法人税割＋事業税等

保有期間	所得税	復興特別所得税（所得税×2.1%）	住民税	合計税率
5年以下（短期譲渡）	30.000%	0.630%	9.000%	39.630%
5年超（長期譲渡）	15.000%	0.315%	5.000%	20.315%

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